Immobilien - Klimafonds.de


29. Dezember 2017

Seit der großen Zäsur in den Jahren 2008 und 2009 hat sich die Situation bei den Geldanlagen drastisch gedreht. Auf die damalige Immobilien- und Finanzkrise folgte ein Run auf alle Sachwerte. Egal ob Immobilien, Gold, Kunstwerke oder Oldtimer, alles hat die letzten 10 Jahre stark an Wert gewonnen.

 

Das gilt auch für die Aktien, die wahrscheinlich stärker als alle anderen Sachwerte in den letzten 10 Jahren zulegten:

 

Seit der Immobilienkrise 2009 einen Gewinn von rund 250 Prozent erzielt: Deutscher Leitindex DAX (Grafik: Comdirect)

 

Noch besser lief es bei den US-Werten, die sogar 280 Prozent zulegten. Entsprechend stellen sich viele Anleger die Frage, ob den Börsen im Jahr 2018 die Luft ausgehen wird.

 

Dazu hat das Magazin Euro in seiner Ausgabe 01 | 2018 fünf prominente Börsenexperten befragt. Die selten so einhellige Meinung: Die Rally läuft weiter. Das Potenzial an den Börsen ist noch lange nicht ausgeschöpft.

 

Natürlich stimmt es, dass der Aktienmarkt wohl im letzten Drittel seines Anstiegs angekommen ist. Das heißt, die Gewinne und die Kurse werden vielleicht nicht mehr so stark zunehmen wie zuvor. Aber nach der alten Börsenweisheit von Sir John Templeton werden Bullenmärkte im Pessimismus geboren, wachsen bei Skepsis, reifen im Optimismus und sterbern bei Euphorie. Von Aktieneuphorie ist weiterhin nichts zu spüren – wie befinden uns derzeit gerade mal in der Phase Optimismus.

 

Börsen dürften auch wegen robuster Wirtschaft weiter steigen

 

Wer sich weniger von der Psychologie – wie Sir Templeton – der Börse nähert sondern eher die harten Fakten bevorzugt, wird sich die wirtschaftliche Entwicklung ansehen. Hier sind die Aussichten so gleichmäßig positiv wie selten zuvor. Ob China, Indien, die USA, Japan Deutschland oder Spanien, Italien und Frankreich: sie alle wachsen gleichzeitig und stimulieren sich entsprechend gegenseitig.

 

Nach einem starken Weltwirtschaftswachstum von 3,6 Prozent in 2017 erwartet der Internationale Währungsfonds IWF für 2018 ein noch etwas stärkeres Wachstum von sogar 3,7 Prozent. Und auch der Ausblick auf die nächsten Jahre sieht ähnlich aus. Obwohl der Höhepunkt des Wirtschaftswachstums in den USA und Europa 2018 oder 2019 erreicht sein dürfte, ist ein kritischer Rückgang der BIP-Zuwächse nicht abzusehen.

 

Wachstum treibt die Gewinne der Unternehmen

 

Der Zusammenhang zwischen Wirtschaftswachstum und Börsengewinnen ist indirekt. Das Wirtschaftswachstum treibt üblicherweise die Gewinne der Unternehmen nach oben. Damit können die Unternehmen höhere Dividenden zahlen oder ihr Eigenkapital stärken.

 

Höhere Dividenden kommen direkt in den Taschen der Aktionäre an. Höheres Eigenkapital erhöht den Wert eines Unternehmens; in der Folge steigen die Aktienkurse für dieses Unternehmen. Auch das freut den Anleger.

 

Zusammen mit den fehlenden Alternativen zur Aktienanlage – zum Beispiel liegen die Zinsen für einen Kredit an die Bundesrepublik Deutschland über 5  Jahre nur bei minus 0,3 Prozent jährlich – bleiben die Aussichten für Aktien also auch im neuen Jahr 2018 sehr attraktiv.

 

Trotzdem wachsam bleiben

 

Prognosen sind jedoch schwierig – besonders, wenn sie die Zukunft betreffen! Auch wenn die Vorzeichen auf grün stehen, können jederzeit neue Situationen die Lage auf den Kopf stellen.

 

So stehen Parlamentswahlen im Frühjahr in Italien an – die Stabilität Europas könnte in Gefahr geraten. Der Brexit kommt in die entscheidende Phase; nach den Fortschritten in den letzten Wochen des Jahre 2017 werden in 2018 erste harte Entscheidungen zu treffen sein.

 

Neben der Politik bleiben die Notenbanken zu beachten. Die US Notenbank FED ist schon mitten im Zyklus der Zinserhöhungen. Sie geht sehr behutsam vor und wäre im Falle wirtschaftlicher Probleme sicherlich zu sofortigen Maßnahmen bereit. Trotzdem sind steigende Zinsen grundsätzlich schlecht für Aktienmärkte, denn wer Zinsen risikolos bekommt geht seltener an die risikobehaftete Börse. Das wird sich bemerkbar machen.

 

Die Europäische Zentralbank EZB hingegen ist gerade erst dabei, ihr Anleihkaufprogramm zu halbieren – von 60 Milliarden Anleihekäufen monatlich auf dann nur noch 30 Milliarden Euro. Das lässt sich sogar in Japan erkennen, denn die dortige Notenbank Bank of Japan hat ein geringeres Tempo beim Anwachsen ihrer Bilanz erkennen lassen.

 

Diese Maßnahmen der Notenbank entziehen den Kapitalmärkten Geld. Entsprechend können die Märkte nicht mehr so schnell steigen.

 

Die Inflationsrate ist wichtig

 

Wichtigster Meßpunkt für die Notenbanken ist die Inflationsrate. Alle Notenbanken streben mehr oder weniger ein Ziel von um die 2 Prozent Inflation (Geldentwertung) jährlich an. Bisher haben jedoch ganzen Maßnahmen nur bedingt zum Anstieg der Inflationsrate geführt.

 

Es wird spekuliert, dass dies daran liegt, dass technische Innovationen und die Digitalisierung in vielen Sektren Lohnsteigerungen ausbremsen. Dazu kommt, dass Rohstoffe wie Öl oder Holz weiterhin relativ billig sind.

 

Würde sich das aber ändern und die Inflationsraten sprunghaft zulegen, wären auch die Notenbanken zu einem entschlossenen Handeln gezwungen. Zuletzt legte die Inflationsrate vor rund einem Jahr deutlich zu:

 

Sprunghafter Anstieg der Inflationsrate im November 2016 (Grafik: EZB)

 

 

Das von Nobelpreisträger Robert Shiller entwickelte Shiller-KGV, das den Wert eines Unternehmens in Verhältnis zu seinen Gewinnen der vergangenen zehn Jahren setzt, liegt bei US-Aktien bei rund 30. Nur zwei Mal war das Shiller-KGV in den USA bisher höher: vor dem Platzen der Internetblase 2000 und vor der Großen Depression 1929.

 

Wie sollten Anleger in dieser Börsenphase reagieren?

 

Wer sich die Argumente von oben ansieht, könnte ins Zweifeln kommen und einfach gar nicht investieren. Aber Achtung: wer sich zu früh von den Börsen verabschiedet verpasst möglicherweise die schönsten Jahre mit den kräftigsten Zuwachsraten.

 

Im Schnitt bietet das letzte Drittel eines Bullenmarktes 37 Prozent der gesamten Rendite. Große Börsenjahre wie 1997 (plus 31%), 1998 (26,7%), 1989 (27,3%) und 1980 (25,78%) könnten dem Anleger verloren gehen, wenn er jetzt nicht mehr auf Aktien setzt.

 

Entsprechend sollte der Anleger seinen Asset-Allokation überprüfen. Sie macht rund 2/3 des Erfolg an den Börsen aus. Neben Cash (Liquidität) gibt es klassischerweise Anleihen und Aktien.

 

Abhängig davon, wie lange man noch investieren möchte, sollte man die Asset-Allokation wählen. Wer viel Zeit, also 8 oder mehr Jahre hat, sollte eine hohe Aktienquote wählen – vielleicht 70 Prozent. Wer nur rund 5 Jahre Zeit hat, der dürfte mit ca. 50 Prozent Aktienquote richtig liegen.

 

Wie sieht es mit anderen Anlageformen in 2018 aus?

 

In aller Munde dürften auch 2018 die Immobilien bleiben. Schließlich sind die Zinsen niedrig, was eine Baufinanzierung erleichtert.

 

Immobilien gibt es in unterschiedlichsten Varianten.

Leider wurden die Vorteile durch niedrige Zinsen durch stark gestiegene Grundstückspreise und stark gestiegene Handwerker-Kosten mehr als ausgeglichen. Mit klassischen Wohngebäuden dürfte also kaum Geld zu verdienen sein. Spezial-Gebiet wie Gewerbeimmobilien oder Logistikgebäude können lukrativer sein; allerdings fehlt den meisten privaten Anlegern das Know-How und das Eigenkapital, um dort dabei sein zu können.

 

Bleiben Immobilienfonds oder REIT’s, also Aktiengesellschaften die in Immobilien investieren. Sie können als passive, risikoarme Beimischung interessant sein. Aus ethisch-ökologischer Sicht sind sie als neutral zu bewerten, d.h. sie erzielen keinen positiven Nachhaltigkeitsaspekt, aber sind vertretbar.

 

Bei Rohstoffen ist das Bild unklar. Die Anstrengungen zu Fördermengenreduzierung der OPEC waren teilweise erfolgreich, so dass der Ölpreis leicht steigen konnte. Steigt er jedoch stärker, dürfte sich auch das Fracking wieder verstärkt rentieren, womit der Ölpreis wieder schwächer wird.

 

Der Ölpreis befindet sich seit Juni 2017 in einem Aufwärtstrend, der jedoch durch Fracking bei einem Wert zwischen 70 und 80 Dollar gebrochen werden sollte. Grundsätzlich ist Öl für den nachhaltigen Investor nur eine Information zu den Energiepreisen: eine Investition verbietet sind, bedenkt man die enormen Risiken bei der Gewinnung von Öl oder die negativen Effekte für das Klima beim Verbrauch fossiler Energien.

 

Und noch ein Wort zum Bitcoin: Der interessante Ansatz mit dem nicht unbegrenzt vermehrbaren Bitcoin und der intelligenten Vorgehensweise mit der Blockchain ist keine wirkliche Währung. Das Bezahlen damit ist nur selten möglich und dauert teilweise Stunden. Der Bitcoin ist ein reines Spekulationsobjekt, ähnlich der Tulpenzwiebeln bei der Tulpenblase in den Niederlanden 1636 – 1637. Der Bitcoin ist also keine Geldanlage, eher der Besuch eines Casinos.

 

 

 

 

 

 

 

 

Gerd SW300x300 Gerd Junker, Klimafonds-Experte: Die Welt ist extrem komplex. Sinnvolle Geldanlagen können jedoch einfach sein. Bei Klimafonds finden wir die passende Lösung für Eure Bedürfnisse. Mehr Klimafonds findet Ihr auf Facebook, Google+ und Twitter.


6. März 2017

[schema type=”review” description=” Zusammenfassung: Die Wirtschaftsweisen der Immobilienwirtschaft haben ihr jährliches Frühjahrsgutachten veröffentlicht. Die Experten warnen vor einer Immobilienblase im deutschen Markt. Indiz dafür ist der extreme Unterschied zwischen Miete und Kaufpreis in den Großstädten. Dabei warnen die Weisen des Wirtschaftsverbandes Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. besonders vor Investitionen in überteuerte Objekte in München und Berlin. Hier werden – so die Prognose – die Preise zukünftig sinken.” ]

 

 

 

Der Besitz einer Immobilie vermittelt Sicherheit.

Dem deutschen Immobilienmarkt droht eine Preisblase, die bald platzen wird. Zu diesem Ergebnis kommt der Rat der Immobilienweisen in seinem diesjährigen Frühjahrsgutachten.

 

Seit 15 Jahren gibt der Weisenrat des Zentralen Immobilien Ausschuss e. V. (ZIA) die Studie heraus. Zu den Verfassern zählen sowohl Vertreter des Interessensverbandes als auch Mitglieder der Bundesregierung. Inhalt des Papiers ist die Bewertung der Situation des deutschen Immobilienmarktes. Ziel ist es, die zukünftige Entwicklung zu bestimmen und auch politisch eine entsprechende Richtung einzuschlagen.

 

 

„Eigner Herd ist Goldes wert?“

„Wohnst Du noch oder lebst Du schon?“ – so lautet der Slogan eines beliebten schwedischen Möbelhauses. Für den Immobilienmarkt übersetzt könnte der Slogan auch lauten: „Zahlst Du noch Miete oder gehört Dir Dein Zuhause?“. Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist hierzulande ein weit verbreiteter Wunsch. Schließlich steht eine eigene Immobilie für Sicherheit und ist der sichtbare Beweis dafür, es im Leben geschafft zu haben. Rund die Hälfte der Bevölkerung hat es schon geschafft: Sie können ein Haus oder Grundstück ihr Eigen nennen oder besitzen eine Wohnung. Immobilienbesitz ist keine Selbstverständlichkeit aber generell ein allgemein akzeptiertes Lebensziel. Und auch als Geldanlage stehen Immobilien für eine sichere und krisenfeste Geldanlage. Kein Wunder also, dass die Immobilienwirtschaft mit einem Investitionsvolumen von rund 52,9 Milliarden Euro pro Jahr für wirtschaftliche Stabilität in unserem Land steht.

 

 

Teures Stadtleben 

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Diese alte Wirtschaftsweisheit bestimmt auch den Immobilienmarkt. Während in ländlichen und strukturschwächeren Gebieten Miet- und Kaufpreise eher moderat ausfallen, ist das Leben in den Großstädten ungleich teurer. Mieten übersteigen schnell ein das allgemein als Maximum empfohlene Drittel Deines Einkommens und es ist dazu nicht leicht, ein Objekt zu finden, das den persönlichen Vorstellungen völlig entspricht, denn das Angebot ist hier begrenzt und die Zahl der Interessenten sehr hoch.

 

Im Zuge dieser Entwicklung sind die Immobilienpreise stark angestiegen. Besonders betroffen sind dabei die Ballungszentren. Hier sind die Mieten teilweise in astronomische Höhen geschossen und auch die Kaufpreise sind selbst für besserverdienende Menschen kaum noch aufzubringen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. geht in seiner Studie davon aus, dass die Preise für Eigentumswohnungen seit 2010 um gut 37 Prozent angestiegen sind. Noch drastischer zeichnet sich die Situation ab, wenn nur der Preisruck innerhalb eines Jahres unter die Lupe genommen wird. So waren die Immobilienpreise 2016 im Vergleich zum Jahr zuvor um 8,4 Prozent gestiegen. Dass diese Entwicklung keine allgemeine Preissteigerung im Markt ist, zeigt der Vergleich mit der Entwicklung der Mietpreise: Seit 2010 haben sich Mieten um 9,4 Prozent verteuert. Im Jahr 2016 belief sich die durchschnittliche Mietsteigerung auf 2,6 Prozent.

 

 

Immobilienblase bläht sich weiter auf

Die Preisschere zwischen Miete und Kauf öffnet sich weiter.

Angesichts dieser schon inflationären Entwicklung der Kaufpreise warnen die Immobilienweisen jetzt vor einer Preisblase, die kurz vor dem Platzen ist. Während bislang in der allgemeinen Rechnung Immobilieneigentümer bereits mittelfristig finanziell gegenüber Mietzahlern im Vorteil waren ändert sich hier gerade die Situation im Markt drastisch. Die Preisschere zwischen Miete und Kauf öffnet sich weiter. Dieses extreme Missverhältnis ist kein plötzliches Phänomen. Bereits seit gut fünf Jahren sind die Kaufpreise verglichen mit den Mietpreisen um ein vielfaches stärker gestiegen. Für die Immobilienweisen des ZIA ein klares Anzeichen für eine Blasenbildung.

 

Das Expertengremium beurteilt die Preise für Wohneigentum verglichen mit den derzeitigen Mietpreisen deutschlandweit als überteuert. Gut 16 Prozent zuviel zahlen demnach Immobilienkäufer aktuell. Da es sich dabei um einen Durchschnittswert handelt, lohnt sich der Blick auf die Entwicklung in den Metropolen. Und hier bekommen mittlerweile auch kaufwillige und solvente Kunden Schnappatmung: Rund 75 Prozent mehr verglichen mit dem entsprechenden Mietniveau müssen in München bezahlt werden. In Berlin und Stuttgart sind es happige 50 Prozent, in Frankfurt und Hamburg 40 Prozent. Köln liegt mit 36 Prozent mehr gegenüber der ortsüblichen Miete nur knapp dahinter.

 

Trotz der Diskrepanz zwischen Kauf- und Mietpreisen in den Metropolen, bleibt der Immobilienkauf nach wie vor beliebt. Durch das anhaltend niedrige Zinsniveau lässt sich die Immobilie noch finanzieren. Und natürlich hoffen die Käufer darauf, dass der enge Markt auch die Mietpreise wieder ansteigen lässt. Dann sähe der Kauf einer überteuerten Immobilie auf längere Frist nicht mehr so schlecht aus. Wer dann seine Immobilie selbst bewohnt, spart steigende Mieten. Wer die Immobilie weitervermietet, rechnet mit sicheren und steigenden Mieteinnahmen, so dass sich der Kaufpreis rasch wieder amortisiert. Doch gerade diese Überlegungen halten die Immobilienweisen für eine Milchmädchenrechnung.

 

 

Auch der Immobilienmarkt verändert sich

Die Immobilienexperten warnen vor überteuerten Objekten. Es sei ein Trugschluss, dass die hohen Preise mittelfristig durch entsprechende Mieteinnahmen (oder Mieteinsparungen) gerechtfertigt seien. Der wichtigste Beleg für diese These ist die weitere infrastrukturelle Entwicklung in den Boom-Städten. Denn gerade hier, wie beispielsweise in München und Berlin, haben Politik und Wirtschaft in den vergangenen Jahren auf den steigenden Bedarf reagiert und neuen Wohnraum geschaffen. Daher werden, so die Experten, die Mieten bei neuabgeschlossenen Verträgen wieder niedriger ausfallen. Der Immobilienmarkt in den Großstädten wird sicher auch weiterhin ein interessanter – aber auch ein sich sättigender – Markt sein, denn der Zuzug lässt sichtbar nach. Empfehlenswert ist es daher, die gesamte Entwicklung und die Entstehung neuer Zuzugsregionen im Blick zu behalten. Die Immobilienwirtschaft geht davon aus, dass die süddeutschen Städte Erlangen und Regensburg, sowie Leipzig im Osten und Rostock im Norden zukünftig verstärkt nachgefragt werden.

 

 

Überblick behalten – nachhaltig investieren

Der Bericht der Immobilienweisen zeigt, dass sich auch bewährte Anlagekonzepte verändern. Wichtig bleibt es, politische und wirtschaftliche Veränderungen zu verfolgen und den Überblick zu bewahren.

 

Genauso wichtig ist es natürlich auch, zu wissen, was Du selbst willst. Klimafonds, erfahrener Berater für nachhaltige Investments, hilft Dir, Deine passende Geldanlage zu finden – klimafreundlich, fair und zukunftsorientiert.

 

 

 

 

Carmen SW300_300 Carmen Junker, Klimafonds-Expertin: Geld regiert die Welt, so heißt es immer. – Bei Klimafonds könnt Ihr mitregieren. Gut für die Umwelt, gut für Deine Finanzen. Mehr über Klimafonds findet Ihr auf Facebook, Google+ und  Twitter.